Häufigste Betriebsmodelle
Um eine Gemeinschaftliche Erzeugungsanlage umzusetzen sind verschiedene Betriebs- und Finanzierungsmodelle möglich. Das passende Modell ist abhängig von der Eigentümer:innenstruktur des Gebäudes und den finanziellen Ressourcen der Teilnehmenden.
Modellübersicht
Für die verschiedenen Modelle müssen zuerst Überlegungen zu den Rollen in der gemeinschaftlichen Erzeugungsanlage angestellt werden. Die vier zentralen Rollen für Vertragsgestaltung und Wahl des Betriebsmodells lauten:
- Investor:innen in die Anlage: Wer finanziert die Anlage?
- Eigentümer:innen der Dachfläche: Wem gehört die Dachfläche?
- Betreiber:innen (in der Regel aber nicht immer ident mit Erzeugungszählpunktinhaber:in): Wer betreibt die Anlage?
- Bewohner:innen (und sonstige Teilnehmer:innen): Wer nutzt den erzeugten Strom?
Modell 1: Gebäudeeigentümer:in – Mieter:in
Der oder die Gebäudeeigentümer:in initiiert und betreibt die Gemeinschaftliche Erzeugungsanlage. Der Strom wird den Bewohner:innen gegen Entgelt zur Verfügung gestellt. Zwischen Betreiber:in und Teilnehmenden wird ein Errichtungs-, Betriebs- und Wartungsvertrag abgeschlossen.
Mögliche Finanzierungsformen:
Die Finanzierung der Anlage erfolgt üblicherweise durch den/die Gebäudeeigentümer:in.
Vorteile:
- Kein Verwaltungsaufwand für die Bewohner:innen
- Keine Investitionskosten für Bewohner:innen
- Keine sonstigen „Risiken“ für Bewohner:innen
Nachteile:
- Vertragsgestaltung liegt beim/bei der Gebäudeeigentümer:in
- Betrieb und Abrechnung der GEA liegt beim/bei der Gebäudeeigentümer:in/der Hausverwaltung oder einem beauftragten Dritten
- Anreiz zur Umsetzung (für Gebäudeeigentümer:in) ist gering
Mustervertrag: GEA Mustervertrag Gebäudeeigentümer:in – Mieter:in
Modell 2: Bewohner:innenverein
Die teilnehmenden Parteien gründen einen Verein. Dieser pachtet das Dach des/der Eigentümer:in oder der Eigentümer:innengemeinschaft (oder vereinbart auf andere Art und Weise die Nutzung der Dachfläche) und errichtet und betreibt die Erzeugungsanlage. In den Vereinsstatuten wird unter anderem der Tarif und die Aufteilung der Energie festgelegt.
Das Besondere an diesem Modell ist, dass eigens ein Verein gegründet wird, über welchen die Organisation der GEA geregelt werden kann. Über die Mitgliedschaft am Verein kann der laufende Betrieb gesteuert werden. Die PV-Anlage wird durch den Verein finanziert und dann werden die Zahlungen für den Strom auch wieder dem Verein zurückgeführt.
Mögliche Finanzierungsformen:
Die Finanzierung der Erzeugungsanlage läuft typischerweise über den Verein, welcher von den Teilnehmer:innen getragen wird.
Vorteile:
- Hoher Gestaltungsspielraum für die Teilnehmer:innen (Vertrags- und Tarifgestaltung)
- Klare Regelung der Verantwortlichkeiten über den Verein
- Transparente Zahlungsflüsse und Ansparung von Reserven für etwaige zukünftige Kosten
- Steuerpflicht für Einkünfte liegt bei Verein, nicht bei einzelnen Bewohner:innen
- Einfache Administration bei Teilnehmerwechsel
Nachteile:
- Administrativer Aufwand durch Gründung und Organisation des Vereins
- Ausschüttung etwaiger Gewinne an die Mitglieder ist nicht zulässig
- Einzelne Teilnehmer:innen können Einkommensteuerbefreiung für Erträge aus Überschüssen nicht nützen
Mustervertrag: GEA Mustervertrag Vereinsstatuten, GEA Pachtvertrag Dachfläche (optional)
Modell 3: WEG Gemeinschaftsanlage
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) errichtet mit Mehrheitsbeschluss eine gemeinschaftliche Erzeugungsanlage. Die Teilnahme und Investition steht allen Eigentümer:innen offen.
Die Finanzierung der Anlage kann teils oder gesamt aus den Rücklagen („Reparaturfonds“) erfolgen. Es können auch nur einzelne Eigentümer:innen bei der Finanzierung der Anlage mitwirken. Der nachträgliche Beitritt weiterer Wohnungseigentümer:innen, die ursprünglich gegen die Errichtung der Anlage gestimmt haben, muss ohne Finanzierungskostenbeitrag, aber unter Beteiligung an den Betriebskosten möglich sein. Die Erträge aus den Überschüssen der Anlage fließen zurück in die Rücklage.
Mögliche Finanzierungsformen:
- Voll oder teilweise aus dem Rücklagenfonds der WEG
- (ergänzende) direkte Investition einzelner oder aller Wohnungseigentümer:innen
Vorteile:
- Mehrheitsbeschluss der WEG für die Umsetzung ausreichend
- Betrieb und Organisation liegt bei Hausverwaltung und WEG
- Kosten der WEG für Allgemeinstrom können teilweise durch die GEA gedeckt werden
Nachteile:
- WEG muss die Hausverwaltung oder einen Dritten mit dem Betrieb beauftragen
Im Fall der Investition nur eines Teils der WEG:
- Teilnahme an der GEA steht allen Eigentümer:innen gegen Beteiligung an den Betriebskosten offen
- Rückflüsse können nicht an die (finanzierenden) Wohnungseigentümer:innen ausgeschüttet werden
Mustervertrag: GEA Mustervertrag WEG Gemeinschaftsanlage
Modell 4: WEG Einzelanlage
Die Wohnungseigentümergemeinschaft oder einzelne Eigentümer:innen errichten und betreiben eine Gemeinschaftliche Erzeugungsanlage. Für die Umsetzung wird ein einstimmiger Beschluss der WEG benötigt, d.h. die Zustimmung von allen Miteigentümer:innen.
Dieses Vertragsmodell ist auf die Errichtung einer Einzelanlage ausgerichtet, wo die Benutzung der erzeugten Energie vorrangig den Errichter:innen zusteht. Die errichtenden Eigentümer:innen errichten und betreiben eigenständig die PV-Anlage und erhalten anteilig die Erträge aus den Überschüssen der Anlage. Andere Wohnungseigentümer:innen können nachträglich gegen einen Finanzierungsbeitrag oder einen höheren Vergütungsbetrag beitreten.
Mögliche Finanzierungsformen:
Die Finanzierung der Anlage erfolgt durch einen Teil oder die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft.
Vorteile:
- Hohe Mitbestimmung für die beteiligten Eigentümer:innen
- Finanzielle Erträge aus der Erzeugungsanlage können zurück an Errichter:innen fließen
- Großer Gestaltungsspielraum für die Errichter:innen
Nachteile:
- Zustimmung aller Miteigentümer:innen notwendig
- Erhöhter Abstimmungsaufwand
Mustervertrag: GEA Mustervertrag WEG Einzelanlage, GEA Pachtvertrag Dachfläche (optional)
Modell 5: Externer Dienstleister (Rund-um-Sorglos Paket)
Ein externer Dienstleister bzw. Energieversorger pachtet das Dach (oder vereinbart auf andere Art und Weise die Nutzung der Dachfläche) und errichtet und betreibt die Erzeugungsanlage. Die Bewohner:innen können den Strom zu einem festgelegten Preis beziehen oder erwerben das Strombezugsrecht über einen fixen Betrag (Pacht oder Liefer-Contracting-Modell). Der externe Dienstleister übernimmt die Haftung und ist für den reibungslosen Betrieb verantwortlich.
Mögliche Finanzierungsformen:
Die Finanzierung der Anlage erfolgt durch Dritte.
Vorteile:
- Geringer Verwaltungsaufwand für Teilnehmer:innen
- Vertragswerk wird in der Regel vom externen Errichter bereitgestellt
- Keine Investitionskosten und keine Risiken für Bewohner:innen
Nachteile:
- Weniger Gestaltungsspielraum für Teilnehmer:innen, Konditionen werden durch Externen definiert
- Modell ähnelt der Beziehung mit Energielieferanten
Mustervertrag: GEA Mustervertag Externer Dienstleister, GEA Pachtvertrag Dachfläche (optional), GEA Mustervertrag Pachtvertrag Erzeugungsanlage (optional)
Modell 6: Mindestanforderungen laut ElWOG § 16a
Familien in Mehrparteienhäusern oder kleinere Erzeugergemeinschaften gründen eine GEA ohne besondere formale Anforderungen und möchten auf möglichst einfache Weise die rechtlichen Vorgaben (Mindestinhalte gemäß § 16a ElWOG 2010) erfüllen.
Mögliche Finanzierungsformen:
Die Finanzierung erfolgt typischerweise über die Gebäude/Wohnungseigentümer:innen.
Vorteile:
- Einfache und unkomplizierte Erfüllung der rechtlichen Mindestanforderungen
- Betrieb und Organisation liegt bei den Wohnungseigentümer:innen
- Großer Gestaltungsspielraum der Beteiligten
Nachteile:
- Eher geeignet für GEAs mit geringer Teilnehmerzahl
- Nur die durch das ElWOG vorgegebene Punkte werden abgedeckt
- Darüberhinausgehende Regelung zwischen Wohnungseigentümer:innen müssten in zusätzlichen Verträgen vereinbart werden
Mustervertrag: GEA Mustervertrag Mindestanforderungen laut ElWOG § 16a
Musterverträge
Für alle oben beschriebenen Modelle finden Sie hier ausgearbeitete Mustervertäge. Die Vertragsmuster sind nicht als fertige Verträge zu verstehen, die nur noch mittels Copy-and-Paste befüllt werden müssen, sondern als Vorschläge und Arbeitsgrundlage. Einzelne Vertragspunkte müssen diskutiert und an die jeweiligen Anforderungen und Ziele angepasst werden. Wo vorhanden empfehlen wir ausdrücklich, die begleitenden Leitfäden zu lesen.
Für die Anpassung der Vorlagen an Ihre konkrete Energiegemeinschaft sollten Sie von externer Beratung Gebrauch machen. Bei den Dokumenten handelt es sich um unentgeltlich zur Verfügung gestellte Muster. Die Koordinationsstelle für Energiegemeinschaften und der Klima- und Energiefonds übernehmen – insbesondere auf Grundlage von § 1300 zweiter Satz ABGB – keine Haftung oder Gewähr für Aktualität, Richtigkeit und/oder Vollständigkeit der bereitgestellten Informationen.
| Vertragsname | Anwendung |
| GEA Mustervertrag Gebäudeeigentümer:in – Mieter:in | Modell 1: Gebäudeeigentümer:in |
| GEA Mustervertrag Vereinsstatuten | Modell 2: Bewohner:innenverein |
| GEA Pachtvertrag Dachfläche | optional Modell 2, Modell 4, Modell 5 |
| GEA Mustervertrag WEG Gemeinschaftsanlage | Modell 3: WEG Gemeinschaftsanlage |
| GEA Vorlage Umlaufbeschluss WEG Gemeinschaftsanlage | Modell 3: WEG Gemeinschaftsanlage |
| GEA Mustervertrag WEG Einzelanlage | Modell 4: WEG Einzelanlage |
| GEA Vorlage Umlaufbeschluss WEG Einzelanlage | Modell 4: WEG Einzelanlage |
| GEA Mustervertag Externer Dienstleister | Modell 5: Externer Dienstleister |
| GEA Mustervertrag Pachtvertrag Erzeugungsanlage | optional Modell 5: Externer Dienstleister |
| GEA Mustervertrag Mindestanforderungen laut ElWOG § 16a | Modell 6: Mindestanforderungen laut ElWOG § 16a |
Falls Sie noch weitere Informationen zu den rechtlichen und steurlichen Überlegungen bei den Umsetzungsmodellen suchen, finden Sie im Video Fachtreffen Gemeinschaftliche Erzeugungsanlagen mehr dazu.
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